DSCRとBERの違いとは？返済余力と空室耐性の見方を解説

「DSCRが1.2あるから安全」「BERが75%だから問題ない」——どちらも不動産投資の安全性を評価する指標ですが、何を測っているかが異なります。両者の違いと使い分けを理解することで、収益リスクをより精密に把握できます。

2指標の概要

DSCR（返済余力）

定義と計算式

DSCR = NOI ÷ ADS

• NOI：純営業収益（賃料 − OPEx）
• ADS：年間元利返済額（Annual Debt Service）

意味

DSCRは「現在の収益でローン返済をどれだけ余裕を持って賄えるか」を示します。

特徴と限界

• 現在の入居率を前提とした収益性で計算する
• 空室率が変化すると、NOIが変わりDSCRも変化する
• 「今の収益状況」での返済余力を示すが、「空室がこれ以上悪化したらどうなるか」は直接わからない

BER（損益分岐入居率）

定義と計算式

BER = ADS ÷ GPI（年間満室時収入）

意味

BERは「最低何%入居していればローンを返済できるか」という損益分岐点の入居率です。

例：

GPI:  120万円（月10万円 × 12ヶ月）
ADS:   80万円
BER = 80万円 ÷ 120万円 = 約66.7%

入居率が66.7%以上であればローン返済ができる、という意味です（OPExを考慮した「赤字にならない入居率」はさらに高くなります）。

特徴と使い方

• 「どこまで空室が増えても耐えられるか」の耐性を示す
• エリアの実際の平均入居率と比較して安全余裕度を確認する
• BER < エリア平均入居率 であれば、エリアの平均的な状況でも返済できることを意味する

DSCRとBERの違いを一言で言うと

DSCR：「今の収益でどれだけ返済に余裕があるか」
BER ：「どこまで空室が増えても返済できるか」

DSCRは「現在の余裕度」、BERは「将来の耐性」を測ります。

同じ物件でDSCRとBERがどう変わるか

前提：
GPI: 120万円
ADS:  80万円

ケースA：現在満室（入居率100%）
NOI = 120万円 × 100% − 24万円（OPEx 20%）= 96万円
DSCR = 96万円 ÷ 80万円 = 1.20
BER = 80万円 ÷ 120万円 = 66.7%

ケースB：空室20%（入居率80%）
NOI = 120万円 × 80% − 24万円 × 0.8 = 96万円 − 19.2万円 = 76.8万円
DSCR = 76.8万円 ÷ 80万円 = 0.96（危険）
BER = 変わらず 66.7%（物件固有の数値）

空室率が20%になると、DSCR は1.20から0.96に低下しますが、BER（66.7%）は変わりません。BER は物件の固有の耐性を示す静的な指標、DSCR は現在の入居状況に連動して変化する動的な指標です。

2指標の使い分けまとめ

まとめ

• DSCR = NOI ÷ ADS。現在の収益でのローン返済余力（動的）
• BER = ADS ÷ GPI。空室耐性の損益分岐入居率（静的）
• DSCRは「今の余裕度」、BERは「将来の耐性」
• 安全基準：DSCR ≥ 1.2 かつ BER < エリア平均入居率
• 両方を確認しないと収益リスクの全体像は把握できない

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