表面利回り8%物件をフル分析｜なぜ赤字になるのか手順を解説

「表面利回り8%なら良い物件では？」——実際に全指標を計算してみると、収益の実態は全く異なります。この記事では一つの架空物件を使い、GPI から CCR まで順番に計算して「なぜ赤字になるのか」を完全に解説します。

対象物件の基本情報

物件種別:  区分マンション（1K）
所在地:    某地方都市
物件価格:  1,500万円
専有面積:  25㎡
現行賃料:  月10万円（年間120万円）
築年数:   築20年
表面利回り: 8%（= 120万円 ÷ 1,500万円）

融資条件:
  借入額:   1,200万円（LTV 80%）
  金利:     3.0%（変動）
  融資期間: 30年
  月返済額（目安）: 約5.05万円
  ADS（年間）: 約60.6万円

ステップ1：GPI（年間満室想定収入）

GPI = 月賃料 × 12ヶ月
    = 10万円 × 12
    = 120万円

注意： この10万円は現行賃料です。周辺の類似物件（築20年・1K・同エリア）の市場相場は月8万円程度であることが調査でわかりました。現行賃料が市場相場より25%高い状態です。

⚠ GPI は市場相場賃料で再計算する

現行賃料10万円で計算すると表面利回り8%ですが、市場相場8万円で再計算すると表面利回りは6.4%に下がります。以降は「退去後のリスク」を含む相場賃料8万円でも計算します。

ステップ2：EGI（実効総収入）

空室損失を引いた実際の収入です。エリアの平均空室率5%を使います。

EGI = GPI × (1 − 空室率)
    = 120万円 × (1 − 5%)
    = 120万円 × 0.95
    = 114万円

市場相場賃料（8万円）での EGI：

EGI（相場）= 96万円 × 0.95 = 91.2万円

ステップ3：OPEx（運営費）

管理費・修繕積立・固定資産税・火災保険などの運営費を合計します。

内訳（概算）：
管理費（賃料の5%）:    6万円/年
修繕積立（賃料の5%）:  6万円/年
固定資産税:            8万円/年（概算）
火災保険:              2万円/年
合計 OPEx:            22万円/年（EGI の約19%）

OPEx は一般的に GPI の 20〜30% 程度を目安とします。今回は約19%となりましたが、修繕状態次第でさらに増える可能性があります。

ステップ4：NOI（純営業収益）

NOI = EGI − OPEx
    = 114万円 − 22万円
    = 92万円

市場相場賃料での NOI：

NOI（相場）= 91.2万円 − 22万円 = 69.2万円

ステップ5：FCR（総収益率）

FCR = NOI ÷ 物件購入価格
    = 92万円 ÷ 1,500万円
    = 約6.1%

市場相場賃料での FCR：

FCR（相場）= 69.2万円 ÷ 1,500万円 = 約4.6%

ローン金利3.0%との比較：

現行賃料FCR 6.1% → イールドギャップ +3.1%（良好）
相場賃料FCR 4.6% → イールドギャップ +1.6%（ギリギリ）

ステップ6：CF（キャッシュフロー）

CF = NOI − ADS
   = 92万円 − 60.6万円
   = +31.4万円/年（月+2.6万円）

市場相場賃料での CF：

CF（相場）= 69.2万円 − 60.6万円 = +8.6万円/年（月+7,200円）

現行賃料ベースでは月+2.6万円の黒字ですが、相場賃料ベースでは月+7,200円になります。

現行賃料での収支（見た目）

CF: +31.4万円/年（月+2.6万円）
→ 「黒字！問題なし」
→ 退去後リスクを考慮していない

市場相場賃料での収支（退去後の現実）

CF: +8.6万円/年（月+7,200円）
→ 修繕費1回（20〜30万円）で年間赤字転落
→ 空室1ヶ月で約-8,500円の赤字になる
→ 余裕がほとんどない

ステップ7：DSCR（返済余力）

DSCR = NOI ÷ ADS
     = 92万円 ÷ 60.6万円
     = 約1.52

市場相場賃料での DSCR：

DSCR（相場）= 69.2万円 ÷ 60.6万円 = 約1.14

現行賃料では1.52（良好）ですが、相場賃料では1.14（最低ラインに近い）まで低下します。

ステップ8：BER（損益分岐入居率）

BER = ADS ÷ GPI
    = 60.6万円 ÷ 120万円
    = 約50.5%

市場相場賃料での BER：

BER（相場）= 60.6万円 ÷ 96万円 = 約63.1%

エリア平均入居率が90%なのでBERは余裕を持ってクリア。空室耐性は高い数値です。

ステップ9：CCR（自己資金収益率）

自己資金 = 頭金（300万円）+ 諸費用（60万円） = 360万円
CCR = CF ÷ 自己資金
    = 31.4万円 ÷ 360万円
    = 約8.7%

市場相場賃料での CCR：

CCR（相場）= 8.6万円 ÷ 360万円 = 約2.4%

CCRが現行8.7%から相場2.4%に急落します。

全指標の比較まとめ

指標	現行賃料（10万円）	市場相場（8万円）	判定
表面利回り	8.0%	6.4%	要確認
FCR	6.1%	4.6%	相場では△
CF（年）	+31.4万円	+8.6万円	相場では余裕なし
DSCR	1.52	1.14	相場では最低ライン付近
BER	50.5%	63.1%	OK
CCR	8.7%	2.4%	相場では低い

結論：この物件は「買い」か

現行賃料ベースでは許容範囲内ですが、退去後のリスクが大きすぎます。

退去1件で月+2.6万円 → 月+7,200円に急落
さらに修繕費・空室が重なると月数千円〜赤字転落
金利が1%上昇すると ADS が増加し、相場賃料DSCRは1.0付近に

ℹ 「買える物件」と「買うべき物件」は別

数字が成立するかどうかと、そのリスクが許容できるかは別の問題です。この物件は現行賃料では数字が成り立ちますが、退去後・金利上昇後のシナリオに余裕がありません。購入するなら価格交渉（1,200万円程度）または退去リスクの織り込みが必要です。

もし1,200万円で購入できた場合：

FCR（相場）= 69.2万円 ÷ 1,200万円 = 約5.8%（イールドギャップ +2.8%）
CF（相場、借入960万円・3%・30年・ADS約48万円）= 69.2 − 48 = +21.2万円/年
DSCR（相場）= 69.2 ÷ 48 = 約1.44（良好）

価格を下げることで、退去後でも余裕のある収益構造になります。

この手順を自分の物件候補で試してみる

物件価格・賃料・融資条件を入力するだけで、GPI・NOI・FCR・DSCR・BER・CF・CCRを自動計算。退去後シナリオの比較もできます。

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まとめ

GPI → 満室時収入（現行と相場の両方で確認）
EGI → 空室損失を引いた実際の収入
OPEx → 管理費・修繕費・固定資産税などの運営費
NOI → EGI − OPEx（物件の純収益）
FCR → NOI ÷ 物件価格（ローン金利と比較）
CF → NOI − ADS（手元に残るお金）
DSCR → NOI ÷ ADS（返済余力）
BER → ADS ÷ GPI（空室耐性）
CCR → CF ÷ 自己資金（資金効率）

表面利回り8%は「出発点の数字」に過ぎません。9つの指標を全て計算して、初めて実態が見えます。