不動産投資にかかる税金の種類と全体像

不動産投資を始める前に、どんな税金がいつかかるのかを把握しておくことは基本中の基本です。購入時に一度払う税金、毎年払う税金、売却時に払う税金の3つのフェーズがあり、それぞれ計算方法と金額規模が異なります。この記事では節税の詳細よりも「税金の全体像と仕組み」を整理することを目的とし、投資判断に必要な知識を網羅します。

不動産投資にかかる税金の全体像

まず、3つのフェーズで税金を整理します。

フェーズ	税金の種類	発生タイミング
取得時	不動産取得税	取得後3〜6ヶ月後
取得時	登録免許税	登記時（取得時）
取得時	印紙税	売買契約書締結時
保有中	固定資産税	毎年1〜4月（一括または4期分割）
保有中	都市計画税	固定資産税と同時（市街化区域のみ）
保有中	不動産所得税	毎年3月（確定申告）
売却時	譲渡所得税	売却した年の翌年3月（確定申告）
売却時	住民税	売却した翌年6月以降

取得時にかかる税金

不動産取得税

不動産を取得した際に一度だけかかる税金です。

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率

税率の標準：
- 土地・住宅用建物：3%（2027年3月まで軽減税率）
- 非住宅用建物：4%

【例】固定資産税評価額2,000万円の物件の場合
不動産取得税 = 2,000万円 × 3% = 60万円

軽減措置があります。住宅（新築・中古を問わず要件あり）については評価額から一定額を控除できる場合があります。中古住宅の場合は築年数と構造要件があるため、物件取得前に確認が必要です。

ℹ 不動産取得税の支払いタイミング

不動産取得税は取得後すぐではなく、取得から3〜6ヶ月後に都道府県から通知書が届き、その後支払います。購入時の資金計画に含めておくことが重要です。金額が大きい場合は購入費用の他に数十万円の手元資金が必要になります。

登録免許税

不動産の所有権移転登記・抵当権設定登記の際にかかる税金です。

登録免許税の計算（主なもの）

所有権移転登記（売買）：固定資産税評価額 × 2.0%
　　　　　　　（2027年3月まで軽減：土地は1.5%、建物は0.3%〜2.0%）
抵当権設定登記：借入金額 × 0.4%
　　　　　　　（住宅ローンの場合、軽減措置あり）

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。

印紙税の目安（売買金額別）
500万円超〜1,000万円以下：1万円
1,000万円超〜5,000万円以下：2万円
5,000万円超〜1億円以下：6万円

保有中にかかる税金

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点での所有者に課税される税金です。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%（上限税率・市街化区域のみ）

【例】固定資産税評価額1,500万円の物件の場合
固定資産税：1,500万円 × 1.4% = 21万円/年
都市計画税：1,500万円 × 0.3% = 4.5万円/年
合計：25.5万円/年

小規模住宅用地の軽減として、土地が住宅用（住宅の敷地）であれば、200㎡以下の部分は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。これは収益不動産でも適用されることが多く、土地の課税負担を大きく下げます。

不動産所得と確定申告

家賃収入は不動産所得として総合課税の対象になります。

不動産所得 = 収入（家賃等） - 必要経費

必要経費として認められるもの（代表的なもの）：
- 管理委託費
- 固定資産税・都市計画税
- 損害保険料（火災・地震保険）
- 減価償却費
- 修繕費
- 借入金利息（元本は含まない）
- 広告料（募集費用）
- 税理士報酬（一部）

不動産所得 = 収入 - 上記経費 → 赤字の場合は給与所得と損益通算も可能

不動産所得がプラスの場合は給与所得などと合算され、累進課税（所得税5〜45% + 住民税10%）が適用されます。

⚠ 損益通算は実際のキャッシュフローとは別

不動産所得が帳簿上赤字になっても、実際のキャッシュフローはプラスの場合があります。特に減価償却費は現金支出を伴わない経費です。「節税できている」と思って資金管理を怠ると、後年の大規模修繕時に資金不足になることがあります。

売却時にかかる税金

譲渡所得税

不動産を売却した際の利益（譲渡所得）に課税されます。税率は保有期間によって大きく異なります。

譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）

取得費：購入価格 + 購入諸費用 - 減価償却費の累計
譲渡費用：仲介手数料・印紙税・解体費用等

保有期間による税率の違い（売却した年の1月1日時点）：

保有期間	所得税	住民税	合計税率
5年以下（短期）	30%	9%	39%
5年超（長期）	15%	5%	20%

この差は非常に大きく、5年未満での売却は税負担が約2倍になります。出口戦略を考える上で、保有期間は極めて重要な要素です。

「5年以下か5年超か」の判定は、売却した年の1月1日時点で計算します。取得から5年経過していても、売却年の1月1日時点で5年を超えていない場合は短期扱いになります。税率が変わるタイミングを正確に把握した上で売却計画を立てることが重要です。

短期譲渡（保有5年以下）

譲渡所得：1,000万円の場合
所得税：30% → 300万円
住民税：9% → 90万円
合計税額：390万円（税率39%）

長期譲渡（保有5年超）

譲渡所得：1,000万円の場合
所得税：15% → 150万円
住民税：5% → 50万円
合計税額：200万円（税率20%）
→ 190万円の節税効果

住民税

譲渡所得税とは別に、売却翌年に住民税が課税されます。上記の税率に含まれているため、合計税率は短期39%・長期20%が目安です。

経費として控除できるもの

不動産所得の計算で認められる主な経費を整理します。

経費項目	控除の可否	備考
管理委託費	○	全額
固定資産税・都市計画税	○	全額
損害保険料	○	年払いは按分
減価償却費	○	建物部分のみ・耐用年数で按分
修繕費	○	資本的支出との区分に注意
借入金利息	○	元本返済分は含まない
広告料	○	入居者募集費用
交通費	○	物件管理目的の移動のみ
土地購入費	×	土地は減価償却できない
建物購入費（元本）	×	減価償却で費用化

ℹ 修繕費と資本的支出の区分

修繕費（全額その年の経費）と資本的支出（資産計上して減価償却）の区分は判断が難しい場合があります。原則として「原状回復」は修繕費、「機能向上・価値増加」は資本的支出です。20万円以上の工事は特に注意が必要です。

ランニングコストを含めてシミュレーションする

Propilarでは管理費・税金・修繕費を含めた実際の収支を試算できます。税引き後の手取り収益を確認してから投資判断してください。