不動産投資の収益計算では、「満室の場合の賃料」と「実際に手元に残る金額」の間に複数の調整が入ります。この調整を段階的に整理するのが GPI・EGI・NOI の3指標です。実質利回り（FCR）を正確に計算するには、この3ステップの理解が欠かせません。
3つの指標の全体像
GPI（総潜在賃料）
− 空室損失・回収不能損失
＝ EGI（実効総収入）
EGI（実効総収入）
− 運営費用（OPEx）
＝ NOI（純営業収益）GPI → EGI → NOI の順に、理想の数字から現実の純収益へと絞り込んでいきます。
GPI（Gross Potential Income：総潜在賃料）
GPI は全室満室・滞納なしという理想条件での年間賃料収入です。
GPI = 月額賃料 × 室数 × 12ヶ月例： 月額賃料10万円・5室のマンション
GPI = 10万円 × 5室 × 12ヶ月 = 600万円ℹ GPIは「最大値」にすぎない
現実には空室・賃料未回収が発生します。GPIだけを見て「月50万円の収入がある物件」と判断するのは危険です。次のEGIで現実の収入に補正します。
EGI（Effective Gross Income：実効総収入）
EGIは GPI から空室損失・未回収損失を引いた実際の収入 です。
EGI = GPI − 空室損失 − 回収不能損失空室損失は「空室率 × GPI」で推計します。
例（空室率10%、回収不能損失なし）：
空室損失 = 600万円 × 10% = 60万円
EGI = 600万円 − 60万円 = 540万円⚠ 空室率は地域の実績を使う
「空室率5%で計算すると良さそう」という数字を使いたくなりますが、地方・築古・競合が多いエリアでは10〜20%の空室率も珍しくありません。楽観的な数字で計算すると収支が過大評価されます。
NOI（Net Operating Income：純営業収益）
NOIは EGI から運営費用（OPEx）を引いた純収益 です。ローン返済前の実質的な稼ぎを示します。
NOI = EGI − 運営費用（OPEx）運営費用（OPEx）の主な内訳：
| 費用項目 | 目安（年間） |
|---|---|
| 管理費（年間賃料の5〜10%） | 27〜54万円 |
| 修繕費・原状回復 | 10〜30万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件による |
| 損害保険料 | 数万円 |
| その他（広告費など） | 数万円 |
例（OPEx = 108万円）：
NOI = 540万円 − 108万円 = 432万円✓ NOIはローン返済「前」の数字
NOIにはローン返済（ADS）は含まれていません。NOI − ADS = キャッシュフロー（CF）です。NOIとADSのバランスがDSCRとして現れます。
3段階を通しで計算する
先ほどの例を一気通貫で整理すると：
GPI: 600万円（満室想定）
− 空室損失（10%）: 60万円
= EGI: 540万円
− 運営費用（OPEx）: 108万円（EGIの20%）
= NOI: 432万円FCR（実質利回り）の計算：
FCR = NOI ÷ 物件価格 × 100
= 432万円 ÷ 5,000万円 × 100
= 8.64%GPI 600万円 ÷ 5,000万円
表面利回り = 12%
→ 「高利回り！」と判断
→ 空室・費用が見えていない
NOI 432万円 ÷ 5,000万円
FCR = 8.64%
→ より現実に近い数字で判断
→ ローン金利と比較できる
GPIとEGIとNOIを混同しやすいパターン
よくある誤り：
- 広告に掲載されている「満室想定賃料」= GPI をそのまま収入として計算する
- 「利回り○%」が表面利回り（GPI ベース）なのか FCR（NOI ベース）なのか確認しない
- 運営費用を「管理費だけ」と過小評価し、OPExを低く見積もる
物件情報に記載の賃料収入が GPI・EGI・NOI のどれなのかを常に確認する習慣をつけることが重要です。
OPEx（運営費用）の現実的な見積もり
NOI の計算精度は OPEx の見積もり次第です。
OPEx の目安: EGI の 20〜30%築古・木造・設備が多い物件は修繕費が膨らみます。新築や RC 造でも管理費・税金は確実にかかるため、EGI の 20% 以上を OPEx として見込むのが現実的です。
ℹ CapExとOPExは別物
大規模修繕（屋根・外壁・エレベーター更新など）は資本的支出（CapEx）と呼ばれ、OPExとは別に扱います。CapExは NOI に含まれませんが、長期的な CF 計画では別途積立を考慮する必要があります。
NOIがわかると何ができるか
NOI を起点に複数の指標が計算できます：
| 指標 | 計算式 |
|---|---|
| FCR（実質利回り） | NOI ÷ 物件価格 |
| DSCR（返済余裕率） | NOI ÷ ADS |
| CF（キャッシュフロー） | NOI − ADS |
つまり NOI は不動産分析の中心にある数字 です。NOI を正確に計算できれば、FCR・DSCR・CF の全てが連動して計算できます。
GPI・EGI・NOIを自動計算して投資判断する
賃料・空室率・運営費用・融資条件を入力するだけで、NOI・FCR・DSCR・CFを一括計算。数字の根拠を持って物件を評価できます。
無料でNOIを計算してみるまとめ
- GPI：全室満室・滞納ゼロの理想の年間賃料。現実の収入ではない
- EGI：GPIから空室損失・未回収損失を引いた実際の収入
- NOI：EGIから運営費用（OPEx）を引いた純収益。FCR・DSCR・CFの起点
- 表面利回りはGPIベース。NOIベースのFCRが投資判断の基準になる
- OPExは EGI の20〜30%を見込むのが現実的
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