用語解説・FAQ

用語解説

キャッシュフロー関連

略称	日本語名	計算式	説明
GPI	総潜在収入	想定月額賃料 x 12	満室を前提とした年間の総賃料収入
EGI	実効総収入	GPI - 空室損 - 貸倒損 + その他収入	空室や貸倒を控除した、実際に見込める収入
OPEx	運営費用	管理費 + 修繕費 + 保険 + 固都税 + 他	物件運営にかかる年間経費の合計
NOI	営業純収益	EGI - OPEx	運営費用控除後の純収益。物件自体の収益力を示す
BTCF	税引前CF	NOI - ADS	ローン返済後、税引前で残るキャッシュフロー
ATCF	税引後CF	BTCF - 税額	税金支払い後の最終的な手残りキャッシュフロー
ADS	年間返済額	元金返済 + 利息	年間のローン返済総額

収益性指標

略称	日本語名	計算式	評価目安
FCR	実質利回り	NOI / 総投資額	5% 以上が良好
CCR	自己資金配当率	BTCF / 自己資金	5% 以上が良好
K%	ローン定数	ADS / 借入総額	FCR との比較でレバレッジの質を判断
NPV	正味現在価値	将来CFの現在価値合計 - 自己資金	プラスなら投資価値あり
IRR	内部収益率	NPV = 0 となる割引率	割引率を上回れば良好
BTIRR	税引前IRR	—	税引前CFベースの内部収益率
ATIRR	税引後IRR	—	税引後CFベースの内部収益率

安全性指標

略称	日本語名	計算式	評価目安
DSCR	返済カバー率	NOI / ADS	1.3 以上が良好。1.0未満は返済不能リスク
LTV	借入比率	ローン残高 / 物件価格	80% 以下が良好。低いほど安全
BER	損益分岐入居率	(OPEx + ADS) / GPI	70% 以下が良好。経費と返済を賄う最低入居率

その他

略称	日本語名	説明
DCF	割引CF法	将来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて投資価値を評価する手法

よくある質問（FAQ）

本当に無料で使えますか？

はい。無料プランで収益性分析と参考評価をご利用いただけます。クレジットカードの登録も不要です。詳しくは 料金プラン をご覧ください。

分析の精度はどの程度ですか？

IRR・NPV・DSCR・CCR など20以上の指標を、プロ投資家が使用するのと同等の計算式（REIFA互換）で算出します。融資条件・諸費用・空室率・税金を反映した実質キャッシュフローで分析します。計算はすべてブラウザ上で実行され、同じ入力に対して常に同じ結果を返します。

地域賃貸需要のデータはどこから取得していますか？

総務省が公開する政府統計（e-Stat）の「住宅・土地統計調査」から、市区町村レベルの空室率・世帯数・人口動態データを自動取得しています。

賃料相場はどこから来るのですか？手入力なのはなぜですか？

現在、賃料相場は無料で取得できる公開データソースがないため、想定月額賃料はユーザーによる手入力としています。賃料相場は SUUMO・HOME’S・athome などの不動産ポータルサイトで類似物件を検索して確認することをお勧めします。

参考評価は投資助言ですか？

いいえ。参考評価は入力データに基づく参考情報であり、特定の投資行動を推奨するものではありません。最終的な判断はご自身の責任で行ってください。

解約はいつでもできますか？

有料プランはいつでもキャンセル可能です。7日間の無料体験中にキャンセルすれば課金されません。解約手順は 料金プラン をご覧ください。

スマートフォンで使えますか？

はい。Propilar はレスポンシブ対応しており、スマートフォンのブラウザからご利用いただけます。入力画面と分析結果画面が縦並びで表示されます。

「評価ロジックが更新されています」と表示されたら？

Propilar の判定ロジックは定期的に改善されます。保存済みの物件で古いバージョンの判定が使われている場合にこのメッセージが表示されます。物件を開いて保存するだけで最新のロジックで再計算されます。詳しくは 参考評価の読み方 をご覧ください。

入力したデータは安全ですか？

ユーザーデータはユーザー単位で分離されており、他のユーザーからアクセスできません。認証は Clerk（外部認証サービス）を利用しており、パスワードは暗号化されて保存されます。

物件データのエクスポートはできますか？

スタンダードプラン以上で PDF/レポート出力が利用可能です。