参考評価の読み方

Propilar は複数の分析指標を総合して、物件の参考評価を3段階で提示します。この評価は「買うべき / 買うべきでない」を指示するものではなく、収支面のリスクを整理して判断材料を提供するものです。

3段階の参考評価

評価	表示色	意味
収支良好	緑	主要指標が基準を満たしており、重大なリスク要因がない
要確認項目あり	黄	一部の指標が基準を下回っているが、条件次第で検討余地がある
リスク要因多い	赤	主要指標が基準を大きく下回っている、または重大なリスクがある

評価に使われる指標と基準値

収益性指標

指標	良好基準	リスク基準
実質利回り（FCR）	5.0% 以上	3.0% 未満
CCR（自己資金配当率）	5.0% 以上	0% 未満（持ち出し）
月次 BTCF	プラス	マイナス（毎月持ち出し）
NPV（正味現在価値）	プラス	マイナス
BTIRR（税引前IRR）	割引率を上回る	マイナス

安全性指標

指標	良好基準	リスク基準
DSCR（返済カバー率）	1.3 以上	1.0 未満
LTV（借入比率）	80% 以下	95% 超
BER（損益分岐入居率）	70% 以下	85% 超（100%以上は重大リスク）

地域需要指標

指標	良好基準	リスク基準
需要スコア	60 以上	30 未満
賃料乖離	±10% 以内	+30% 超（想定賃料が相場より大幅に高い）

地域需要データが未取得の場合、この項目は評価から除外されます。

感度指標

シナリオ	良好基準	リスク基準
金利+1%上昇時	BTCF プラス維持	BTCF マイナス転落
空室率+10%悪化時	BTCF プラス維持	BTCF マイナス転落
賃料10%下落時	BTCF プラス維持	BTCF マイナス転落

レバレッジ効果（参考表示）

レバレッジ効果は参考表示であり、評価スコアには影響しません。

判定	条件
有効	FCR > K% かつ CCR > FCR（借入がリターンを増幅している）
逆効果	FCR < K%（借入コストが収益率を上回っている）
中立	上記以外（借入なし、または効果が限定的）

判定のしくみ

評価は以下のロジックで決定されます。

1. 各指標を「良好（+1）」「注意（0）」「問題（-1）」の3段階でスコアリング
2. スコアを集計して総合判定を決定

判定ルール:

• DSCR が1.0未満（重大リスク）または BER が100%以上 → リスク要因多い
• 問題スコアが2つ以上 → リスク要因多い
• 問題スコアが1つ、または注意スコアが3つ以上 → 要確認項目あり
• それ以外 → 収支良好

判定根拠テキストの見方

評価結果の下に、判定の根拠が3つのカテゴリに分けて表示されます。

• 良好な指標: 基準を満たしている項目（例: 「実質利回り 6.20% ≥ 5.0%」）
• 確認が必要な指標: 基準をやや下回っている項目（例: 「DSCR 1.15（1.0〜1.3）」）
• リスク要因: 基準を大きく下回っている項目（例: 「月次CF 月-15,000円 — 毎月持ち出し」）

各指標について具体的な数値と基準値が表示されるので、どの項目が評価に影響しているかを確認できます。

閾値のカスタマイズ

参考評価の判定基準（閾値）は、ご自身の投資方針に合わせてカスタマイズできます。

例えば:

• 「DSCR は1.3ではなく1.5以上を基準にしたい」
• 「FCR は5%ではなく4%以上で良好としたい」

カスタマイズした閾値は保存され、以降の分析に適用されます。

「評価ロジックが更新されています」と表示されたら

Propilar の判定ロジックは定期的に改善されます。保存済みの物件で古いバージョンの判定が表示されている場合、以下のメッセージが表示されます。

評価ロジックが更新されています。再計算をお勧めします。

この場合、物件を開いて 保存 するだけで最新のロジックで再計算されます。