「あとで確認すればいい」は禁物です。購入後に問題が発覚しても、基本的に売主に責任を問えないケースがほとんどです。この記事では、契約前に必ず確認すべき20項目をカテゴリ別に解説します。
カテゴリ1：収支指標（数字の確認）
収支が成り立つかどうかの基本確認です。すべて自分で計算することが重要です。
チェック1：FCR（総収益率）＞ ローン金利
FCR = NOI ÷ 物件購入価格
目安：FCR > ローン金利 + 1〜2%広告の「表面利回り」ではなく、OPEx（運営費）を差し引いたFCRで確認します。
チェック2：DSCR ≥ 1.2
DSCR = NOI ÷ ADS（年間元利返済額）
目安：DSCR ≥ 1.2（最低ライン1.0）1.0未満は賃料収入だけでは返済できない状態です。
チェック3：BER < エリア平均入居率
BER = ADS ÷ GPI（満室時収入）
→ BER < エリア平均入居率（余裕あること）チェック4：市場相場賃料で収支を再計算した
現行賃料ではなく市場相場賃料でFCR・DSCR・CFを再計算しましたか？賃料乖離が大きい場合は、相場賃料ベースで確認することが必須です。
チェック5：修繕費・空室損失を織り込んだ
収支計算に「空室率5〜10%」「修繕費積立（賃料の5〜10%程度）」「管理費」「固定資産税」を含めましたか？
カテゴリ2：地域需要（エリアの確認）
チェック6：エリアの空室率を確認した
エリア全体の賃貸空室率が10%以下であることが目安です。10〜20%超は慎重な判断が必要です。
チェック7：人口・世帯数のトレンドを確認した
e-Statや市区町村の人口統計で、直近5〜10年の人口・世帯数の推移を確認しましたか？
チェック8：需要源が複数ある
大学・病院・企業・駅などの需要源が複数あるか。1つの需要源に依存していないか。
チェック9：競合物件の状況を確認した
周辺の競合物件（同タイプ・築年数近い）の空室状況・賃料水準を確認しましたか？
チェック10：10年後の需要を想定した
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口で、10年後の地域需要を確認しましたか？
カテゴリ3：物件状態（建物・設備の確認）
チェック11：建物の耐震基準を確認した
1981年6月以前に建築確認を受けた物件は旧耐震基準です。融資が付きにくく、売却時にも不利になります。
チェック12：大規模修繕の履歴を確認した
過去の修繕履歴（屋根・外壁・給排水管・エレベーター）を確認しましたか？修繕履歴がない築古物件は購入後すぐに大規模修繕が必要になるリスクがあります。
チェック13：設備の状態を確認した
給湯器・エアコン・水回り設備の状態と年数を確認しましたか？築10〜15年以上の設備は短期間での交換が必要になることがあります。
チェック14：管理状態・共用部の確認
物件の共用廊下・エントランス・ゴミ置き場などの管理状態は入居者の印象に直結します。現地で目視確認しましたか？
チェック15：法的問題がないか
確認項目：
□ 接道義務を満たしているか（再建築可能か）
□ 違法建築・容積率超過がないか
□ 境界確認が完了しているか
□ 抵当権・差押え等の権利関係が明確かカテゴリ4：融資条件（ローンの確認）
チェック16：融資条件を複数行で比較した
金利・融資期間・融資額・担保評価を複数の金融機関で比較しましたか？1行の条件だけで判断するのは危険です。
チェック17：返済負担率が40%以内に収まる
返済負担率 = 年間ADS ÷ 年収 × 100
目安：40〜45%以内これを超えると次の融資が通りにくくなります。
チェック18：購入後の手元現金を確認した
購入後にADS × 6ヶ月分以上の現金が手元に残りますか？現金が枯渇すると突発的な費用に対応できなくなります。
カテゴリ5：出口戦略（売却の想定）
チェック19：売却時の想定価格を計算した
10年後の売却価格を想定してIRR（内部収益率）やCCR（自己資金回収率）を計算しましたか？「入口の利回り」だけでなく「出口まで含めたトータルリターン」が重要です。
チェック20：次の買い手のイメージがある
売却時に「誰が買うか」をイメージできますか？融資が付きにくい物件・再建築不可物件・旧耐震物件は売却先が限られ、買い叩かれるリスクがあります。
まとめチェックリスト（20項目）
【収支指標】
□ FCR > ローン金利 + 1〜2%
□ DSCR ≥ 1.2
□ BER < エリア平均入居率
□ 市場相場賃料で収支を再計算した
□ 修繕費・空室損失を収支に織り込んだ
【地域需要】
□ エリア空室率 < 10%
□ 人口・世帯数のトレンドを確認した
□ 需要源が複数ある
□ 競合物件の状況を確認した
□ 10年後の需要を想定した
【物件状態】
□ 耐震基準（旧耐震でないか）
□ 大規模修繕の履歴を確認した
□ 設備の状態と年数を確認した
□ 管理状態を現地で目視確認した
□ 法的問題がない（接道・違法建築等）
【融資条件】
□ 複数行で融資条件を比較した
□ 返済負担率が40%以内
□ 購入後もADS × 6ヶ月分の現金がある
【出口戦略】
□ 売却時の想定価格と IRR を計算した
□ 次の買い手のイメージがある✓ 20項目すべてクリアが理想。✕が多いほど要再検討
すべてクリアできる物件は少ないですが、クリアできない項目が何かを把握した上で「許容できるリスクか」を判断することが大切です。特に収支指標と出口戦略の項目は最優先で確認してください。
20項目のチェックを数字で自動確認する
物件情報を入力するだけで、FCR・DSCR・BERを自動計算。賃料乖離・地域需要スコアもあわせて確認できます。手計算不要で購入判断を数字に落とし込めます。
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