不動産投資で買ってはいけない物件の数字的特徴7選

不動産投資の失敗の多くは「勘」や「営業トークへの信頼」で購入判断をすることで起きます。逆に言えば、数字を正確に確認すれば避けられる失敗は多い。この記事では「買ってはいけない物件」を数字で判定するための7つの特徴を解説します。

特徴1：FCRがローン金利以下

FCR（総収益率）がローン金利を下回っている場合、借入で購入すると借りれば借りるほど収益が悪化します。この状態をイールドギャップがマイナスと言います。

危険ライン：FCR ≤ ローン金利
目安：FCR > ローン金利 + 1〜2% が安全圏

例：

FCR: 4.5%
ローン金利: 3.5%
イールドギャップ: +1%（ギリギリ）

FCR: 3.0%
ローン金利: 3.5%
イールドギャップ: −0.5%（危険）→ 購入NG

特徴2：DSCRが1.0未満

DSCR（返済余力）が1.0未満は、年間の元利返済額がNOIを超えている状態です。つまり「家賃収入だけではローン返済ができない」。

危険ライン：DSCR < 1.0
要注意ライン：1.0 ≤ DSCR < 1.2
安全ライン：DSCR ≥ 1.2

DSCRが1.0を切る物件は、現在の入居率が維持されてもキャッシュフローが赤字になります。

特徴3：賃料乖離率が+20%超

賃料乖離が大きい物件は、退去後に収支が急悪化します。現行賃料が市場相場より20%以上高い場合、相場賃料で収支を再計算すると赤字になることが多い。

確認方法：
市場相場賃料で FCR・DSCR を再計算する
→ 再計算後もFCR > ローン金利 + 1%を満たすか

特徴4：BERがエリア平均入居率を超えている

BER（損益分岐入居率）がエリアの実際の入居率より高い場合、現実の市場環境では「常に赤字」になります。

危険ライン：BER ≥ エリア平均入居率
安全ライン：BER < エリア平均入居率（余裕があること）

例：

BER: 88%
エリア平均入居率: 85%
→ BER > エリア入居率 → 常に赤字になる可能性

特徴5：自己資金比率が低すぎる（LTVが高すぎる）

LTV（融資比率）が高すぎると、空室や賃料下落が少し起きるだけで返済が苦しくなります。

危険ライン：LTV > 90%
要注意ライン：80% < LTV ≤ 90%
目安：LTV ≤ 80%

フルローン（LTV 100%）は毎月の返済が大きく、DSCRが低くなります。修繕費・空室期間の余裕資金も確保する必要があります。

特徴6：流動性がない（売れない）物件

売りにくい物件は、問題が起きたときに出口が作れません。

流動性が低い物件の特徴：

• 地方の過疎化エリア
• 狭小地・変形地・旗竿地
• 古すぎる物件（築40年超・旧耐震）
• 借地権物件
• 区分所有で管理組合が機能していない物件

これらは利回りが高く見えても、売れないリスクがあるため「出口なき高利回り」になりかねません。

特徴7：大規模修繕が近い・修繕履歴が不明

購入直後に大規模修繕が必要になると、想定外の出費で収支が崩壊します。

リスクが高いケース：
□ 築15〜20年超で大規模修繕履歴がない
□ 屋根・外壁・給排水管の状態が不明
□ マンションの修繕積立金が不足している
□ 管理組合の修繕計画が存在しない

7つの特徴チェックリスト

購入前チェック（数字ベース）：
□ FCR > ローン金利 + 1%（最低ライン）
□ DSCR ≥ 1.2
□ 賃料乖離率 < 10%（または相場賃料で再計算後もクリア）
□ BER < エリア平均入居率
□ LTV ≤ 80〜85%
□ 売却先の見当がある（流動性の確認）
□ 修繕履歴を確認済み・修繕費を収支に組込済み

1つでも✕があれば、購入価格交渉・見送り・追加調査を検討してください。

まとめ

これらを一つずつ数字で確認することで、「感覚の失敗」を防げます。

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