賃料乖離とは？相場より高い物件が危険な理由と見抜き方

「利回り8%の優良物件」が退去1件で赤字になる——その原因の多くが「賃料乖離」です。現行賃料が市場相場より高い状態のまま購入すると、退去後に賃料が大幅に下落し、収支計画が一気に崩れます。

賃料乖離とは

賃料乖離とは、現在の入居者が払っている賃料（現行賃料）と、今の市場で新規募集できる賃料（市場相場）の差です。

賃料乖離率（%） = （現行賃料 − 市場相場） ÷ 市場相場 × 100

例：

現行賃料:  10万円/月
市場相場:   8万円/月
賃料乖離率: （10 − 8） ÷ 8 × 100 = 25%

この物件は「見た目の利回り」より25%収益が高く見えており、退去後に相場賃料で再募集すると収益が大幅に落ちます。

なぜ賃料乖離が生じるのか

理由1：長期入居者の賃料が据え置かれている

借地借家法の保護により、入居者の同意なしに賃料を引き下げることはできません。一方で、市場相場は新築供給・人口減少・競合増加で下落することがあります。その結果、長期入居者は「昔の高い賃料」を払い続けるケースが生じます。

理由2：新築時の賃料が高く設定されていた

新築プレミアム（新築だから賃料が高い）が乗った状態で長期入居者が入り、その後相場が下落したケースです。築10〜20年が経過すると特に起きやすい現象です。

理由3：売主が高利回りを演出している

意図的に賃料を高く設定した状態で売却するケースもあります。「現行利回り8%」と表示しながら、市場相場での再計算では5%以下になる物件も存在します。

⚠ 「現行賃料ベース」の利回りは信用しない

物件広告に掲載される「表面利回り」や「現在の利回り」は、現行賃料を使った計算です。市場相場賃料で再計算した「実質利回り（FCR）」が投資判断の基準になります。必ず自分で再計算してください。

賃料乖離が収支に与える影響

賃料乖離25%の物件（現行10万円、相場8万円）を具体的に計算してみます。

現行賃料ベースの収支（購入時の見た目）：

GPI:   120万円（10万円×12ヶ月）
OPEx:   24万円（GPI の20%）
ADS:    80万円
NOI:    96万円
CF:    +16万円/年（月+1.3万円）
FCR:    6.4%（物件価格1,500万円）

市場相場賃料ベースの収支（退去後の現実）：

GPI:    96万円（8万円×12ヶ月）
OPEx:   19.2万円（GPI の20%）
ADS:    80万円
NOI:    76.8万円
CF:    -3.2万円/年（月-2,700円・赤字）
FCR:    5.12%

現行賃料では月+1.3万円の黒字でも、相場賃料では月-2,700円の赤字になります。

ℹ 退去は避けられない

現在の入居者がいつまでも居続けてくれる保証はありません。退去は1〜2年以内に起きることもあります。「今の利回りが良ければ問題ない」という考え方は、リスクを先送りにしているだけです。

賃料乖離の見抜き方

ステップ1：市場相場を調査する

賃料相場の調べ方を参考に、類似物件の相場賃料を確認します。

ステップ2：乖離率を計算する

乖離率 = （現行賃料 − 市場相場） ÷ 市場相場 × 100

乖離率	リスク	対応
5%未満	低い	現行賃料で判断してよい
5〜10%	中程度	退去後の収支も計算する
10〜20%	高い	購入価格の引き下げ交渉を検討
20%超	非常に高い	原則として相場賃料ベースの利回りで判断

ステップ3：入居期間を確認する

現在の入居者がいつから住んでいるかを確認します。入居期間が長い（5年以上）ほど、退去後の賃料ダウンリスクが高まります。

ステップ4：市場相場賃料でFCR・DSCRを再計算する

市場相場賃料での FCR・DSCR・CF を計算：
□ FCR > ローン金利 + 1%を維持しているか
□ DSCR ≥ 1.2 を維持しているか
□ CF がプラスになっているか

これがクリアできない場合は購入価格の引き下げが必要です。

賃料乖離が大きい場合の対応

対応1：購入価格を下げる交渉をする

市場相場賃料ベースで目標FCR・DSCRを達成できる購入価格を逆算して、交渉の根拠にします。

目標FCR 7%、市場相場NOI 76.8万円の場合：
最大購入価格 = 76.8万円 ÷ 7% = 1,097万円

現在の売出価格1,500万円に対して、1,100万円程度が適正価格という根拠が立ちます。

対応2：見送る

乖離が大きく価格交渉が通らない場合は、見送ることが正しい判断です。

乖離を無視して購入

購入価格: 1,500万円
現行利回り: 8%（見た目）
退去後利回り: 5.12%（現実）
退去後CF: −月2,700円（赤字）
→ 数年後に収支悪化で後悔

乖離を確認して交渉

購入価格: 1,100万円（交渉）
市場相場利回り: 約7%
退去後CF: +月1.5万円
→ 退去後も収支が成り立つ
→ 数字の根拠で交渉できた

市場相場賃料で正確なFCRを計算する

現行賃料と市場相場賃料の両方で収支を比較できます。乖離リスクを把握してから購入判断ができます。

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まとめ

賃料乖離 = 現行賃料 − 市場相場。退去後に収支が急悪化する原因
乖離率の計算式：（現行 − 相場） ÷ 相場 × 100
乖離率10%超は購入価格の引き下げ交渉が必要
乖離率20%超は相場賃料ベースの利回りで判断する
市場相場賃料でFCR・DSCR・CFを再計算することが必須
数字の根拠があれば価格交渉の武器になる

賃料乖離とは？相場より高い物件が危険な理由と見抜き方