BER（損益分岐入居率）とは？空室が何%まで耐えられるか計算する方法

「空室が増えたらどこまで耐えられるか」——不動産投資の初心者がつまずきやすい問いに対して、直接答えを出せる指標が BER（Break-Even Ratio：損益分岐入居率） です。

BERとは何か

BERは「収支がプラスマイナスゼロになる最低入居率」です。言い換えると、入居率がBERを下回るとキャッシュフローがマイナスになるということです。

BER（%） = （運営費用 + 年間元利返済額） ÷ 年間満室賃料（GPI） × 100

BERが低いほど、空室が増えても耐えられる物件です。分母の「年間満室賃料」はGPI（全室満室・滞納ゼロの年間賃料）と同じ概念です。

具体的な計算例

物件価格2,000万円・月額賃料13万円・フルローン（2.5%・30年）の場合：

各数値の確認：

年間満室賃料:    156万円（13万円 × 12ヶ月）
運営費用（20%）: 31.2万円
年間返済額（ADS）: 94.8万円

BERの計算：

BER = （31.2万円 + 94.8万円） ÷ 156万円 × 100
    = 126万円 ÷ 156万円 × 100
    ≈ 80.8%

この物件は入居率が80.8%を下回るとキャッシュフローがマイナスになります。逆に言えば、入居率が80.8%以上であれば黒字を維持できます。

BERの安全ライン

※目安は物件種別・エリア・融資条件によって変わります。

BERが高くなる主な原因

① ローン返済額（ADS）が大きい

フルローン・高金利・短期返済はADSを押し上げ、BERを悪化させます。頭金を増やすか、返済期間を延ばすことで改善できます。

② 賃料が低い

分母の「年間満室賃料」が小さいほど、BERは高くなります。賃料設定と市場相場のバランスを確認しましょう。

③ 運営費用が高い

管理費・修繕費・固定資産税が高い物件は、分子が大きくなりBERが上昇します。築古・木造はこのリスクが高いです。

BERとDSCRの違いと使い分け

どちらも「物件の安全性」を測る指標ですが、見方が違います。

DSCRが安全圏でもBERが高ければ、少しの空室でCFがマイナスになります。DSCR と BER を両方確認することで、現状と空室リスクの両面を把握できます。

エリアの平均入居率と比較する

BERを正しく評価するには、物件所在地の平均入居率を知る必要があります。

• 都市部（東京23区・大阪市など）：平均入居率の目安は 95%前後
• 地方都市：平均入居率の目安は 85〜90%
• 地方郊外：平均入居率の目安は 75〜85%

BERが地域の平均入居率を上回っている場合は、常に高入居率の維持が前提となる収支計画であり、空室リスクへの余裕がほぼない状態です。なお、上記の入居率はあくまで参考値で、物件タイプ・築年・駅距離・募集賃料によって大きく変わるため、最終判断では最新の賃貸実績データを確認してください。

BERを改善する方法

1. 頭金を増やしてADSを下げる — BERの分子（ADS）を減らす直接的な対策
2. 賃料を引き上げる — BERの分母を大きくする（ただし競合との比較が必要）
3. 運営費用を最適化する — 管理会社の見直しや修繕コストの抑制
4. BERが低い物件を選ぶ — 購入前に計算して判断基準に組み込む

まとめ

• BER = （運営費用 + ADS） ÷ 年間満室賃料 × 100
• BERを下回る入居率になるとCFがマイナスになる
• 70%未満が安全圏。85%超は常に高入居率を維持しなければならず危険
• DSCRは「今の安全性」、BERは「空室への耐性」を測る — 両方確認することが重要
• エリアの平均入居率とBERを比較して、現実的な収支を見極める

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