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指標解説

キャップレート（還元利回り）とは？物件価格の妥当性を見抜く指標

キャップレート（Cap Rate）はNOIを物件価格で割った指標で、物件の収益性と価格の妥当性を測ります。FCR・表面利回りとの違い、実際の使い方を解説します。

不動産投資の指標には「表面利回り」「実質利回り」「FCR」「NOI」など多くのものがありますが、「物件価格そのものの妥当性を測る」という視点では、キャップレート（Cap Rate：還元利回り）が最も重要な指標のひとつです。

キャップレートは、融資条件や自己資金比率に左右されない「物件本来の収益力と価格の関係」を示します。同じ利回りでも都心の物件と地方の物件では妥当なキャップレートが異なり、その違いを理解することで「高い買い物をしていないか」を判断できます。

キャップレートとは何か

キャップレートの計算式はシンプルです。

Cap Rate（キャップレート）= NOI（純営業収益） ÷ 物件価格

例：
NOI = 200万円 / 年
物件価格 = 4,000万円
Cap Rate = 200万円 ÷ 4,000万円 = 5.0%

NOI（Net Operating Income）は、賃料収入から空室損失・運営費（管理費・固定資産税・修繕費・保険料等）を差し引いた純粋な営業収益です。ローン返済は含みません。

ℹ キャップレートはローン条件に依存しない

表面利回りはグロスの賃料収入を使い、FCRはNOIと総投資額（物件価格＋購入諸費用）の関係を見ます。一方キャップレートは「NOIと物件価格だけ」の関係を測るため、融資の有無・自己資金比率・借入金利に一切左右されません。これが「物件価格の妥当性を測る」指標としてキャップレートが使われる理由です。

表面利回り・FCR・Cap Rateの違い

この3つは混同されやすいですが、それぞれ異なるものを測っています。

指標計算式何を測るか
表面利回り年間賃料収入 ÷ 物件価格物件の賃料規模（粗い収益力）
FCRNOI ÷ 総投資額投資全体の収益効率（諸費用含む）
Cap RateNOI ÷ 物件価格物件価格の妥当性（融資条件に非依存）
具体例：表面利回り8%の物件

物件価格：3,000万円
年間賃料収入：240万円
表面利回り：240万円 ÷ 3,000万円 = 8.0%

ここから運営費（空室損失・管理費・固定資産税・修繕費・保険料）を引くと
NOI：180万円（運営費率25%と仮定）

Cap Rate = 180万円 ÷ 3,000万円 = 6.0%
FCR = 180万円 ÷ 3,180万円（購入諸費用6%加算）= 5.66%

表面利回り8%の物件でも、Cap Rateは6.0%になります。「表面利回りが高い＝割安な物件」とは限らず、NOIベースのCap Rateで評価することが重要です。

Cap Rateで物件価格を逆算する

Cap Rateの最も重要な使い方は「NOIから妥当な物件価格を逆算する」ことです。

妥当な物件価格 = NOI ÷ 市場Cap Rate

例：
NOI = 200万円 / 年
このエリアの市場Cap Rate = 5.5%

妥当な物件価格 = 200万円 ÷ 0.055 = 約3,636万円

売り出し価格が4,000万円だった場合、この物件のCap Rateは5.0%（= 200万円 ÷ 4,000万円）です。市場Cap Rateが5.5%のエリアであれば、この物件は相場より10%以上割高ということになります。

⚠ NOIの精度がCap Rateの精度を決める

Cap Rateの計算はNOIの正確さに完全に依存します。売主が提示するNOIは、空室率を楽観的に設定したり、修繕費を過小に見積もっている場合があります。必ず自分でNOIを再計算し、合理的な空室率（5〜10%）と修繕費（年間賃料収入の5〜10%程度）を含めた上でCap Rateを算出してください。

都市部と地方のCap Rate目安

Cap Rateはエリアのリスクと流動性を反映します。需要が安定していて流動性が高い都心部はCap Rateが低く（価格が高い）、需要リスクが高い地方はCap Rateが高くなります。

エリア区分想定Cap Rate（目安）
都心3区（港・千代田・中央区）3.0〜4.5%
東京23区（都心以外）4.0〜5.5%
大阪市・名古屋市等の政令市4.5〜6.0%
地方中核都市（仙台・福岡・広島等）5.5〜7.5%
地方都市・郊外7.0〜10%以上

※上記はあくまで目安であり、物件の種類（区分・一棟・商業等）、築年数、物件の状態によって大きく変動します。

都心のCap Rate3〜4%は「価格が高い」のではなく、「需要の安定性・流動性・価格下落リスクの低さ」に対してプレミアムが付いているということです。地方のCap Rate9%が「割安」に見えても、需要リスク・流動性リスク・空室率の高さを考慮すると、リスク調整後のリターンは低い場合があります。

Cap Rateで物件の妥当価格を計算してみましょう

PropilarではNOIを入力するとキャップレートが自動計算され、現在の物件価格が市場水準と比較して割高か割安かを確認できます。

キャップレートで物件を評価する

Cap Rateが変動すると物件価格はどう動くか

Cap Rateの変動は物件価格に直接影響します。

Cap Rate 5.0%のとき

NOI：200万円
Cap Rate：5.0%
物件の理論価格：4,000万円
（200万円 ÷ 0.050）

Cap Rate 6.0%に上昇したとき

NOI：200万円（変わらず）
Cap Rate：6.0%（金利上昇・需要低下等で上昇）
物件の理論価格：3,333万円
→ 667万円（約17%）の価格下落

NOIが変わらなくても、市場のCap Rateが1%上昇するだけで物件価格は約17%下落します。金利上昇局面では市場Cap Rateが上昇しやすいため、高価格で購入した物件の売却時に損失が発生するリスクがあります。

Cap Rateの限界と補完すべき指標

Cap Rateは強力な指標ですが、単独では不十分な点もあります。

Cap Rateだけでは見えないこと

  • 融資条件の影響：Cap Rateは融資条件を無視するため、借入コスト（金利）との比較が別途必要
  • 将来のNOI変化：現在のNOIを使うため、賃料下落・修繕費増加の将来リスクは反映されない
  • 物件の個別リスク：老朽化・修繕の先送り・立地の将来性は数字に現れない

Cap Rateと組み合わせるべき指標

補完指標何を補完するか
DSCR融資条件を加味した返済安全性
FCR購入諸費用を含む投資全体の効率
CCR自己資金に対するキャッシュフロー効率
IRR将来の賃料変化・売却益を含む総合リターン

✓ Cap RateとDSCRを組み合わせる

Cap Rateが市場水準より高い（割安感がある）かつDSCRが1.2以上（返済安全性が確保されている）ことを確認することで、「収益性と安全性の両方が担保された物件」を選ぶことができます。

Cap Rateを実務で使う手順

  1. 対象物件のNOIを自分で計算する（売主提示のNOIをそのまま使わない）
  2. Cap Rateを計算する（NOI ÷ 物件価格）
  3. 同エリアの市場Cap Rateと比較する（不動産会社・データサービスで確認）
  4. NOI ÷ 市場Cap Rateで妥当な物件価格を逆算する
  5. 売り出し価格と比較して割高・割安・適正を判断する
  6. DSCRとFCRで返済安全性と投資効率を確認する

まとめ

  • Cap Rate = NOI ÷ 物件価格。融資条件に依存しない「物件価格の妥当性」を測る指標
  • 表面利回りはグロス収入、FCRは総投資額、Cap RateはNOIと物件価格だけの関係を見る
  • NOI ÷ 市場Cap Rate = 妥当な物件価格として逆算できる
  • 都心は3〜5%、地方は7〜10%が目安だが、エリアリスクを加味した水準であるため「地方が割安」とは単純に言えない
  • Cap Rateが1%上昇すると物件価格は約17%下落する——金利上昇局面では出口戦略に影響する
  • Cap Rate単独では融資コスト・将来リスクが見えないため、DSCR・FCR・CCRと組み合わせて評価する

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