FCRとCCRはどちらを重視すべきか？目的別の使い分けを解説

「FCRとCCRはどちらを重視すればいい？」という質問はよくあります。答えは「どちらも重要で、目的に応じて使い分ける」です。この記事では2つの指標の違いと、実際の投資判断での使い方を解説します。

FCRとCCRの基本

指標	正式名称	計算式	何を測るか
FCR	Free & Clear Return	NOI ÷ 物件購入価格	物件の純収益力（融資なし）
CCR	Cash-on-Cash Return	年間CF ÷ 自己資金	自己資金に対するリターン

FCR（総収益率）の特徴

計算式

FCR = NOI ÷ 物件購入価格 × 100

NOI = GPI × (1 − 空室率) − OPEx

FCRが示すもの

FCRは「この物件が、融資なしで購入した場合に何%のリターンを生むか」を示します。融資条件（金利・期間・借入額）の影響を受けないため、物件そのものの収益力を評価できます。

FCRの主な用途：

異なる価格帯・タイプの物件の収益力を横断比較する
ローン金利とのイールドギャップを確認する（FCR > 金利 + 1%が目安）
物件価格の妥当性を評価する（「この価格に対してNOIが見合っているか」）

ℹ FCRは「物件の値段に対する純収益」

FCRはローンの有無にかかわらず計算できます。融資を使う・使わないに関係なく、物件が生み出す収益力を評価するための基準指標です。

CCR（自己資本収益率）の特徴

計算式

CCR = 年間CF ÷ 自己資金 × 100

自己資金 = 頭金 + 諸費用（仲介手数料・登記費用など）
年間CF = NOI − ADS（年間元利返済額）

CCRが示すもの

CCRは「自分が出したお金（自己資金）に対して、毎年何%のリターンが得られるか」を示します。融資（レバレッジ）の効果を反映するため、借入を前提とした投資効率を評価できます。

CCRの主な用途：

同じ自己資金で複数の物件候補を比較する
レバレッジ効果が正しく機能しているかを確認する
自己資金の回収期間を推定する（CCR 10%なら約10年で回収）

両者の違いを数字で確認する

前提：
物件価格: 2,000万円
NOI:       90万円（FCR 4.5%）
頭金:      400万円（LTV 80%）
諸費用:     80万円
自己資金:  480万円
ADS:       80万円/年（金利2.5%・30年・借入1,600万円）
CF:        10万円/年（= 90万円 − 80万円）

FCR = 90万円 ÷ 2,000万円 = 4.5%
CCR = 10万円 ÷ 480万円 = 約2.1%

同じ物件でFCR 4.5%、CCR 2.1%。FCRに比べてCCRが低いのは、返済負担（ADS 80万円）が大きいためです。

FCRとCCRの関係性

FCRとCCRは「物件の収益性」と「融資条件」の組み合わせによって変化します。

FCR > ローン金利 → レバレッジが正の効果（CCR > FCR になる可能性）
FCR < ローン金利 → レバレッジが逆効果（CCR < FCR になる）

例：イールドギャップが効いているケース

FCR: 7.5%
ローン金利: 2.5%
イールドギャップ: +5%

→ レバレッジが効き、CCR が FCR を上回ることがある

例：イールドギャップが逆転しているケース

FCR: 3.0%
ローン金利: 3.5%
イールドギャップ: −0.5%

→ 借りれば借りるほど収益が悪化
→ CCR が FCR を下回り、最悪マイナスになる

⚠ FCR < ローン金利の物件でレバレッジをかけると損をする

FCRがローン金利を下回る物件に大きな借入をかけると、CCRが低下またはマイナスになります。「利回りが高そうに見える」物件でも、FCRとローン金利のギャップを必ず確認してください。

どちらを重視すべきか：目的別の判断

目的	重視する指標	理由
物件の価格妥当性を判断したい	FCR	物件固有の収益力を評価する
ローン金利との収益性を確認したい	FCR	イールドギャップで判断
自己資金を最大限に活用したい	CCR	資金効率を比較する
複数物件を同じ基準で比較したい	FCR	融資条件に左右されない
資金回収期間を把握したい	CCR	自己資金ベースのリターンを使う

FCRだけ見た場合（不完全）

FCR: 6%（良好）
→ 「良い物件」と判断
ローン金利: 2%、頭金: 10%（LTV 90%）
CCR: 実は35%超（高レバレッジ効果）
→ 高レバレッジによるリスクを見落とし

FCRとCCRを組み合わせた判断（完全）

FCR: 6%（物件の収益力は良好）
CCR: 35%（レバレッジが大きく効いている）
→ LTV 90%は修繕・空室への耐性が低い
→ CCRが高くても、リスク許容度を確認する
→ 総合的に判断して頭金を増やす選択肢も検討

FCRとCCRを組み合わせた判断の流れ

ステップ1：FCRでスクリーニング
→ FCR > ローン金利 + 1〜2% を満たす物件を選ぶ

ステップ2：融資条件を検討
→ 金利・期間・頭金を決めてADSを確定

ステップ3：CFとDSCRを計算
→ CF = NOI − ADS、DSCR = NOI ÷ ADS

ステップ4：CCRで資金効率を評価
→ CCR = CF ÷ 自己資金
→ 複数候補と比較して最も効率の良い物件を選ぶ

ステップ5：リスクとのバランスを確認
→ LTVが高すぎないか、BERはエリア平均を下回るか

FCRとCCRを自動計算して物件を比較する

物件価格・賃料・融資条件を入力するだけでFCR・CCR・DSCR・BERを一度に計算。物件の収益力と資金効率をセットで把握できます。

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まとめ

FCR：物件の純収益力を評価。融資条件に左右されない。ローン金利との比較に使う
CCR：自己資金の効率を評価。融資条件を反映。資金効率の比較に使う
FCR < ローン金利の物件でレバレッジをかけると収益が悪化
どちらを重視するかは目的次第。両方を組み合わせて使うのが正しい
判断の流れ：FCRでスクリーニング → CFとDSCR → CCRで効率比較