同じ物件でも融資条件が変わると、月々の収支は大きく変わります。金利0.5%の差・融資期間5年の差・頭金10%の差が、DSCR・CF・長期リターンにどう影響するかを数字で確認します。
前提：シミュレーション用の物件条件
物件価格: 2,000万円
NOI（年間）: 120万円（FCR 6%）
融資対象: 物件価格の全額または一部影響1：金利の違い
金利は毎月の返済額に直接影響し、DSCRとCFを変化させます。
金利別の収支比較（借入2,000万円・30年）
| 金利 | 月返済額（目安） | ADS（年間） | DSCR | 年間CF |
|---|---|---|---|---|
| 1.5% | 約6.9万円 | 約82.8万円 | 1.45 | +37.2万円 |
| 2.0% | 約7.4万円 | 約88.8万円 | 1.35 | +31.2万円 |
| 2.5% | 約7.9万円 | 約94.8万円 | 1.27 | +25.2万円 |
| 3.0% | 約8.4万円 | 約100.8万円 | 1.19 | +19.2万円 |
| 3.5% | 約8.98万円 | 約107.8万円 | 1.11 | +12.2万円 |
※上記は元利均等返済の概算値です。
金利が1.5%から3.5%に上がると、年間CFは+37.2万円から+12.2万円に減少します。DSCR安全ラインの1.2を下回るリスクも出てきます。
⚠ 変動金利は将来の金利上昇リスクを含む
変動金利は現在低金利でも、将来的に上昇するリスクがあります。現在の金利で収支がギリギリの場合、金利が1〜2%上昇すると赤字転落します。感度分析（金利上昇シナリオ）で耐性を確認することを推奨します。
影響2：融資期間の違い
融資期間が長いほど月々の返済額は下がり、毎月のCFは改善します。ただし総返済額（利息の合計）は増加します。
融資期間別の収支比較（借入2,000万円・金利2.5%）
| 融資期間 | 月返済額（目安） | ADS（年間） | DSCR | 年間CF | 総返済額（目安） |
|---|---|---|---|---|---|
| 20年 | 約10.6万円 | 約127.2万円 | 0.94 | −7.2万円 | 約2,549万円 |
| 25年 | 約9.0万円 | 約108万円 | 1.11 | +12万円 | 約2,700万円 |
| 30年 | 約7.9万円 | 約94.8万円 | 1.27 | +25.2万円 | 約2,844万円 |
| 35年 | 約7.1万円 | 約85.2万円 | 1.41 | +34.8万円 | 約2,983万円 |
※上記は概算値です。
融資期間を20年から35年にするとDSCRは0.94から1.41に改善しますが、総返済額が430万円以上増えます。
月返済: 10.6万円
DSCR: 0.94（危険）
年間CF: −7.2万円（赤字）
総返済額（目安）: 2,549万円
→ CFが回らず手元資金が減る
月返済: 7.1万円
DSCR: 1.41（良好）
年間CF: +34.8万円
総返済額（目安）: 2,983万円
→ CFは改善するが総利息は増える
ℹ 融資期間の最適解は目的によって異なる
CF重視なら長期融資、総返済額削減なら短期融資が有利です。ただし短期融資でDSCRが1.0を切る場合は、CFが赤字になり手元資金が減り続けます。DSCRが最低1.2以上になる融資期間を選ぶことが基本です。
影響3：頭金（LTV）の違い
頭金を増やすと借入額が減り、毎月のCFは改善します。ただし自己資金の拘束が増えるため、CCR（自己資金回収率）が変わります。
頭金別の収支比較（物件2,000万円・金利2.5%・30年）
| 頭金 | LTV | 借入額 | 月返済（目安） | DSCR | 年間CF | CCR（目安） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0円（フルローン） | 100% | 2,000万円 | 7.9万円 | 1.27 | +25.2万円 | 算出不能（自己資金0） |
| 200万円 | 90% | 1,800万円 | 7.1万円 | 1.41 | +34.8万円 | 17.4% |
| 400万円 | 80% | 1,600万円 | 6.3万円 | 1.54 | +43.8万円 | 11% |
| 600万円 | 70% | 1,400万円 | 5.5万円 | 1.64 | +53.2万円 | 8.9% |
※概算値です。
フルローンは自己資金が0のためCCRは定義上不安定（算出不能）ですが、自己資金を拘束しない一方で借入リスクは高くなります。頭金を増やすとCFとDSCRは改善しますが、CCRは低下します。
✓ フルローンは「リスクとリターンのトレードオフ」
フルローンは自己資金を温存できる代わりに、空室・修繕・金利上昇などのショックに対する耐性が低下します。自己資金の余裕・ポートフォリオ全体のリスク・融資条件を総合して判断することが重要です。
融資条件の感度分析
同じ物件でも、融資条件の組み合わせで収支は大きく変わります。
最良条件：金利1.5%・35年・LTV 80%
→ DSCR 2.0超・CF大幅プラス
最悪条件：金利3.5%・20年・LTV 100%
→ DSCR 0.8未満・CF赤字
→ 同じ物件なのに収支が真逆になるこのように融資条件の違いは収益性を根本から変えます。物件の価格交渉と同時に、融資条件の交渉・比較も収益改善の重要な手段です。
融資条件を決める際のチェック
□ 複数の金融機関で金利を比較した
□ 返済期間は DSCR ≥ 1.2 を満たす期間を選んだ
□ 頭金とCF・CCRのバランスを確認した
□ 変動金利の場合、金利+1〜2%上昇シナリオでも DSCR ≥ 1.0 になるか確認した
□ フルローンの場合、手元に緊急予備資金が十分あるか確認した金利・期間・頭金を変えながら収支をシミュレーションする
融資条件を変えるだけで DSCR・CF・CCR が自動再計算されます。最適な融資条件を数字で比較してから判断できます。
無料で融資条件シミュレーションをするまとめ
- 同じ物件でも融資条件によって収益性は大きく変わる
- 金利：1〜2%の差で年間CFが数十万円変化・DSCRが危険ラインを超えることもある
- 融資期間：長くするほどCFは改善するが総返済額は増加
- 頭金（LTV）：頭金を増やすとCF・DSCRは改善するがCCRは低下
- 融資期間はDSCRが1.2以上になる期間を選ぶのが基本
- 変動金利は金利上昇シナリオでの耐性を必ず確認する