木造・鉄骨・RC造の違いと投資判断（耐用年数と融資）

不動産投資で物件を選ぶとき、構造（木造・鉄骨・RC造）は融資期間・減価償却・修繕コスト・出口に直結する重要な要素です。「RC造は頑丈で安心」「木造は安くていい」という感覚的な判断ではなく、法定耐用年数が融資と収支にどう影響するかを理解して物件を選ぶ必要があります。

建物構造の種類と法定耐用年数

不動産投資で関係する主な構造は以下の4種類です。法定耐用年数は税法上の減価償却に使う基準年数で、実際の物理的な寿命とは異なります。

構造	法定耐用年数	主な用途
木造（W造）	22年	アパート・戸建て
軽量鉄骨造（S造軽）	19年	アパート（プレハブ系）
重量鉄骨造（S造重）	34年	ビル・マンション
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年	マンション・ビル
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	47年	大型マンション・ビル

ℹ 法定耐用年数は減価償却のための基準

法定耐用年数は税務上の減価償却期間を決めるための基準です。木造22年・RC造47年とは、建物の実際の物理的寿命ではなく、税法上の償却期間です。適切にメンテナンスされた木造建物は50年以上使えますし、RC造でも老朽化が進めば30年で建て替えが必要なケースもあります。

融資期間への影響

構造の違いは融資期間に直接影響します。多くの金融機関は「法定耐用年数 - 築年数（±一定のバッファー）」を融資期間の上限の目安としています。

融資期間の目安（法定耐用年数 - 築年数）:

木造（耐用年数22年）:
  新築 → 最長22年
  築10年 → 最長12年
  築20年 → 最長2年（実質融資困難）

軽量鉄骨（耐用年数19年）:
  新築 → 最長19年
  築10年 → 最長9年
  築18年以上 → 融資困難なケースが多い

RC造（耐用年数47年）:
  新築 → 最長35〜40年（金融機関による上限あり）
  築10年 → 最長37年
  築25年 → 最長22年
  築35年 → 最長12年

融資期間が短いと月々の返済額が増え、キャッシュフローが圧迫されます。同じ3,000万円の融資でも、期間10年と期間25年では毎月の返済額に大きな差があります。

3,000万円・金利2.0%での返済額比較:

融資期間10年 → 月々 約27.6万円
融資期間20年 → 月々 約15.2万円
融資期間30年 → 月々 約11.1万円

→ 融資期間が短い築古木造は、
  同じ賃料収入でもキャッシュフローが著しく悪化する

減価償却への影響

耐用年数が短いほど、年間の減価償却費が大きくなります。これは節税面では有利に働きますが、減価償却期間が終了すると節税効果がなくなるため、保有期間との兼ね合いが重要です。

建物取得価格2,000万円の場合:

木造（耐用年数22年）:
  年間減価償却費 = 2,000万円 ÷ 22年 ≒ 90.9万円

軽量鉄骨（耐用年数19年）:
  年間減価償却費 = 2,000万円 ÷ 19年 ≒ 105.3万円

RC造（耐用年数47年）:
  年間減価償却費 = 2,000万円 ÷ 47年 ≒ 42.6万円

木造・軽量鉄骨は年間の減価償却費が大きく、所得税の節税効果が高い反面、減価償却期間が早く終わり、その後は課税負担が増します。

耐用年数超過の物件（簡便法）

法定耐用年数を超えた建物は「簡便法」で計算します。

簡便法の耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%（端数切り捨て、最低2年）

木造（22年）で耐用年数超過の場合: 22 × 0.2 = 4年
RC造（47年）で耐用年数超過の場合: 47 × 0.2 = 9年

→ 耐用年数超過の築古物件は短期間で大きな減価償却が可能
  （節税目的で活用されることがある）

⚠ 節税目的での築古木造投資には注意

築古木造の節税スキームは、減価償却期間終了後の税負担増・売却時の譲渡税・修繕費の増大がセットです。節税メリットだけを見て購入判断するのは危険です。キャッシュフローと出口を含めたトータルの収益計算が必要です。

建築コストと修繕コストの違い

建築コスト（新築の場合）

構造	建築費用の目安（坪単価）
木造	60〜90万円/坪
軽量鉄骨	70〜100万円/坪
重量鉄骨	80〜120万円/坪
RC造	90〜140万円/坪

RC造は建築コストが高いため、同じ敷地・規模でも取得費用が高くなり、利回りが下がりやすいです。木造・軽量鉄骨は建築費が安い分、同じ賃料設定でも利回りが上がります。

修繕コストの目安

構造によって修繕の内容・頻度・コストが異なります。

構造	主な修繕費目	周期目安
木造	外壁塗装・屋根・シロアリ対策	10〜15年
軽量鉄骨	外壁塗装・錆対策	10〜15年
RC造	外壁タイル・防水工事・設備	12〜15年（単価高め）
共通	設備交換（給湯器・エアコン・トイレ）	築10〜15年で交換増加

RC造は修繕単価が高いため、一棟マンションの大規模修繕費は木造アパートより大幅に高くなることがあります。

構造別の収支比較

木造アパート（2,000万円・築15年）

耐用年数: 22年
残存耐用年数: 7年
融資期間の目安: 7〜10年
月々返済（2,000万・2%・10年）: 約18.4万円
年間減価償却費（簡便法4年）: 約500万円
表面利回り目安: 10〜12%

RC造マンション（5,000万円・築15年）

耐用年数: 47年
残存耐用年数: 32年
融資期間の目安: 25〜30年
月々返済（5,000万・2%・30年）: 約18.5万円
年間減価償却費（建物4,000万・32年）: 約125万円
表面利回り目安: 6〜8%

同じ月々の返済額でも、RC造は長期融資で返済が長く続く一方、利回りは低め。木造は短期融資で返済が重い代わりに利回りが高く減価償却も大きい。どちらが有利かは、税率・保有期間・出口戦略次第です。

築古木造の注意点

築古木造物件（特に法定耐用年数を超えたもの）には固有のリスクがあります。

融資が難しい: 残存耐用年数がほぼないため、融資期間が取れない金融機関が多い
出口が限られる: 売却時に買い手の融資が付かないと市場が狭くなる
修繕費の増大: 築古ほど給排水・電気・外壁の老朽化が進み、修繕費が増える
耐震基準: 1981年（昭和56年）以前の旧耐震基準の物件は価値が低下しやすい

⚠ 旧耐震基準（1981年以前）は要注意

1981年6月以前に建築確認を取得した建物は「旧耐震基準」です。融資が付きにくく、売却時の買い手も限られます。物件の価値を正確に見極めるためには、建築確認年を必ず確認してください。

構造別まとめと投資判断のポイント

観点	木造	軽量鉄骨	RC造
建築コスト	低	低〜中	高
融資期間	短い	短い	長い
利回り（一般的）	高め	高め	低め
年間減価償却費	大きい	大きい	小さい
修繕コスト	低〜中	中	高め
出口の容易さ	築古は難しい	築古は難しい	比較的安定
節税効果	高い	高い	低め

構造・築年数を変えて収支を試算する

木造・RC造の耐用年数・融資期間・減価償却費をもとにキャッシュフロー・IRR・DSCRを計算します。

構造別の収益シミュレーションを試す

まとめ

法定耐用年数: 木造22年・軽量鉄骨19年・重量鉄骨34年・RC造47年
耐用年数が長いほど融資期間が長く取れ、月々の返済が安定する
耐用年数が短いほど年間の減価償却費が大きく、節税効果が高い（ただし期間限定）
木造・軽量鉄骨は建築コストが低く利回りが出やすいが、融資期間が短い
RC造は長期融資が組みやすく出口が安定しているが、建築コスト・修繕費が高い
築古木造は旧耐震基準・融資難・修繕費増大のリスクを慎重に評価すること
構造の選択は「安い・頑丈」という感覚ではなく、自分の融資状況・保有期間・出口戦略に合わせて行う